Novedades en contratos

Cobros recurrentes, terminación con motivo, cambio de inquilino o de propietario, prorrateo de servicios, proyección y co-arrendatarios.

Un contrato de arrendamiento casi nunca llega al final tal como se firmó. Sube el canon, entra un cobro nuevo, el inquilino cede el arrendamiento, el propietario vende, llega una factura de servicios que hay que repartir. Estas son las novedades que Faacil sabe registrar sin obligarte a rehacer el contrato ni a perder el histórico.

Cobros recurrentes

Además del canon, casi todo contrato arrastra cobros que se repiten: administración, parqueadero, seguro. Se declaran una vez en el contrato y dejan de re-teclearse cada mes.

Lo que no hacen es entrar solos a los documentos. Cuando emites la factura o la cuenta de cobro del ciclo, Faacil te avisa cuáles aplican a ese mes y no están en la tabla, con su valor, y un botón los agrega como ítems. El último paso lo das tú. El aviso solo enumera lo que falta: un cobro que ya está en la tabla —por su concepto o porque escribiste ese mismo nombre— no se vuelve a ofrecer. Y si la consulta falla, el aviso no aparece y el documento sale sin ellos: es una ayuda para no olvidarlos, no un control.

Cada cobro lleva:

A quién se le cobra no se elige: lo decide el concepto. Si en el catálogo está definido para el inquilino, va al inquilino; si vale para las dos partes, se ofrece en el documento de cualquiera, así que vigila no cobrarlo dos veces.

La regla es una sola:

Un cobro entra en el ciclo si su vigencia se cruza con el ciclo.

El recurrente entra en cada ciclo que se cruce; el de una sola vez, solo en el ciclo donde arranca.

Un cobro puede restar. Cuando su concepto está marcado como negativo —un descuento pactado, una devolución—, el cobro baja el total en lugar de subirlo, y así se anuncia: la fila lo marca como Resta y el aviso lo lista con signo menos.

Un cobro parcial no se prorratea solo. Si arranca o termina dentro del ciclo que facturas, llega marcado como parcial y el aviso te pide revisar el valor antes de emitir. Faacil no calcula los días por ti: el valor es el que declaraste, y si ese mes debe ir otro, lo ajustas en la línea.

Un cobro se edita las veces que haga falta: el valor de la administración se cambia ahí, no en cada documento. Y el que ya no aplica no se borra: se retira, porque los documentos que ya salieron con él siguen siendo válidos. También puedes cerrarlo con una fecha de fin.

Dos límites más:

• La comisión descuenta el canon, no lo que lo acompaña: el cobro entra al documento sin descuento.
• No aplican en un contrato repartido entre varios propietarios ni en una nota de ajuste. Un cobro tiene un solo valor y ninguna regla de reparto, y la nota corrige un documento concreto en vez de facturar el ciclo.

Terminación con motivo

Terminar un contrato no es borrarlo ni desactivarlo a secas: es registrar cuándo se entregó de verdad y por qué.

La fecha de terminación es la de la entrega real, y es distinta de la fecha de fin pactada. Tiene que estar entre el inicio del contrato y hoy: se registra una entrega que ya ocurrió, nunca una futura. Y tampoco puede pasarse de la fecha de fin pactada.

Los motivos son estos:

• Mutuo acuerdo
• Incumplimiento del arrendatario
• Solicitud del propietario
• Entrega anticipada
• Vencimiento
• Otro

Al terminar, el contrato queda en estado terminado, se guarda quién lo terminó y cuándo, y la novedad entra a la bitácora con su motivo en letra. Un contrato cuya fecha de fin ya pasó, pero al que nadie ha terminado, se muestra como sin vigencia: es una lectura, no un estado guardado.

La terminación no es reversible: no hay forma de devolver un contrato terminado a activo, y por eso la fecha y el motivo se piden en serio.

Qué hace y qué no hace:

• Sí libera el inmueble: solo admite un contrato activo, y hasta que el anterior no se termine no puedes abrir el nuevo.
• Sí corta la proyección y el prorrateo de servicios en la fecha de entrega real.
• No anula las facturas pendientes ni toca ningún documento financiero. La cartera del inquilino sigue donde estaba, porque terminar el arrendamiento no perdona lo que se debe.

Incremento de canon

El canon no sube el día que lo calculas: el incremento queda programado y el inmueble sigue con el canon vigente hasta la fecha en que el nuevo empieza a regir. Mientras esa programación esté pendiente, el canon y la fecha de fin del contrato quedan bloqueados, para que lo notificado y lo pactado no se separen. Se puede hacer contrato por contrato o sobre toda la cartera de una vez.

El detalle completo —el cálculo, vivienda contra comercial, el ajuste por lote, la prórroga del contrato y cómo se cancela una programación— está en Incremento de canon.

Cambio de inquilino

Cuando el arrendamiento se cede, el contrato no se cierra ni se vuelve a abrir: conserva su identidad, su inmueble y su vigencia, y cambia de arrendatario titular con fecha de vigencia y motivo. Esa fecha tiene que caer dentro de la vigencia del contrato.

Si el entrante ya figuraba como co-arrendatario, Faacil lo promueve a titular en vez de duplicarlo. Y no acepta como entrante a un fiador del mismo contrato.

Lo que ya pasó no se toca: los documentos emitidos siguen apuntando a quien los recibió, porque cada uno guarda su propio cliente y no lo deduce del contrato.

De ahí sale la regla que más se pregunta: la cartera pendiente del saliente no se mueve. Faacil no bloquea la cesión porque haya deuda, y el cambio tampoco traslada ese saldo al entrante ni lo cancela. Antes de confirmar te lo recuerda, y una vez aplicado, si el saliente dejó saldo abierto, te dice cuánto.

Cambio de propietario

Cuando el inmueble cambia de dueño, la participación del propietario saliente se traslada intacta al entrante: el mismo porcentaje, en la misma posición dentro del contrato. Queda registrado con fecha de vigencia, motivo y autor.

Las validaciones son las esperables: el entrante no puede estar ya en el contrato, no puede ser fiador y la fecha cae dentro de la vigencia.

Igual que con la cesión, el histórico no se reescribe y las cuentas pendientes del saliente siguen siendo suyas. Los egresos que ya se giraron siguen dirigidos al propietario anterior. De ahí en adelante, el reparto entre propietarios usa la composición nueva.

Editar el contrato a mano reemplazaría la lista de propietarios sin dejar rastro; esto deja fecha, motivo, porcentaje y autor.

Prorrateo de servicios públicos

Llega el recibo del agua y cubre un periodo en el que el inmueble estuvo ocupado solo en parte. Faacil reparte ese valor entre inquilino y propietario por días de ocupación.

La cuenta es directa: se toman los días que factura la empresa de servicios, se cruzan con los días de ocupación del contrato, y a cada parte le corresponde su proporción, redondeada al peso. El sobrante del redondeo va a la parte que tuvo más días, para que las dos sumen exactamente el valor del recibo. Si el contrato ya se terminó, la ocupación se corta en la fecha de entrega real.

En una misma liquidación entran varios recibos, y también cargos extra —una reconexión, una multa— que no se prorratean: van completos a la parte que indiques.

El cálculo por sí solo no cobra nada: es una simulación que puedes revisar y exportar. Cuando lo cargas al contrato, cada recibo deja un cobro por cada parte a la que le corresponda algo, y cada cargo extra deja el suyo, todos de una sola vez. Desde ahí siguen el camino normal: aparecen en el aviso del próximo documento y con él van a facturación, anulación y auditoría. Para poder cobrarse, cada línea necesita su concepto del catálogo.

Proyección del contrato

La proyección responde una pregunta concreta: qué va a pasar con este contrato en los próximos meses. Faacil arma, periodo por periodo, lo que se le factura al inquilino y lo que le queda al propietario, y cierra con el total del horizonte.

Cada periodo trae el canon, la comisión, los cobros que aplican, el total del inquilino, el neto del propietario y las notas de lo que cambia: que entra un incremento, que arranca o termina un cobro, que el contrato se acaba. Todo se exporta a Excel.

Con el prorrateo hay una distinción que vale la pena entender:

• El arranque solo se recorta si el contrato se pactó con prorrateo del primer periodo. Sin ese pacto, un contrato que empieza a mitad de mes se proyecta con el canon del mes completo.
• El cierre se recorta siempre: el periodo en que el contrato termina se cobra por los días ocupados. Cuando un periodo sale recortado, la proyección dice cuántos días de cuántos cubre.

Se puede pedir hasta 36 periodos; por defecto trae doce.

La proyección no guarda nada. Se calcula en el momento con el canon vigente, el incremento programado y los cobros del contrato: unos movimientos futuros guardados quedarían desactualizados en cuanto cambie el canon, y habría que salir a borrarlos cuando el contrato termine.

Co-arrendatarios

Dos personas que firman como arrendatarias del mismo inmueble son solidarias, no fiadoras. El contrato tiene un arrendatario titular y, junto a él, los co-arrendatarios, que aparecen en el certificado de arrendamiento y responden por el contrato con él.

Se diferencian del fiador en lo que más importa a diario: un fiador no recibe documentos financieros —Faacil rechaza emitir un registro a nombre de quien es fiador de ese contrato—, y un co-arrendatario sí.

Un propietario del contrato no puede ser co-arrendatario, y un fiador tampoco. El titular tampoco entra en la lista: cambiar de titular es una cesión, no una edición de la lista.