El giro al propietario

¿Cuánto le tengo que girar a cada propietario? El canon que recaudas no es tuyo: es del dueño, y tu ingreso es la comisión. De esa sola idea salen el saldo en tránsito, el egreso y la planilla.

La regla que hay detrás

El canon que le cobras al inquilino no es tuyo. Es plata del propietario que pasa por tu cuenta, y tu ingreso es la comisión.

Suena obvio dicho así, pero confundirlo sale caro: quien cuenta el canon como ingreso propio declara un orden de magnitud más de lo que gana.

Todo lo que Faacil muestra sobre giros sale de esa sola idea. El saldo en tránsito mide lo que recaudaste y todavía no entregaste. El egreso es el acto de entregarlo. La comisión se aparta y se factura por separado, porque es lo único que se queda contigo.

Qué te dice Faacil y qué no

Faacil te dice cuánto le debes a cada propietario y deja el comprobante de que se lo giraste. No mueve el dinero.

No hay conexión con tu banco, ni dispersión automática, ni pagos programados. El giro se paga por fuera —desde el portal del banco, en efectivo, con cheque— y Faacil lo registra con su medio de pago y su comprobante. Lo más cerca que llega del banco es una relación bancaria en Excel, con los datos del beneficiario, para cargarla en el portal (exportaciones).

Cuánto le debes hoy: el saldo en tránsito

El saldo en tránsito es el cruce del mes, contrato por contrato:

Saldo del ciclo = lo recaudado del inquilino − lo girado al propietario

Lo calcula el servidor, no la app, y siempre para un ciclo concreto: un mes calendario y un contrato. Se consulta en dos sitios y con la misma tarjeta: en la columna SALDOS EN TRÁNSITO del panel de pendientes, que reúne toda la empresa (el ciclo del mes), y desde la fila de un contrato, con la opción Saldo en tránsito, que se puede recorrer mes a mes.

La tarjeta trae el inmueble, las partes y dos cifras juntas: «Saldo» y «Comisión». No están ahí por adorno. Si giras el canon menos la comisión —que es la forma normal de hacerlo—, lo que queda del cruce es justamente la comisión, y verlas al lado te dice de un vistazo si lo que sobra es tuyo o todavía es del dueño.

Solo llegan los contratos con movimiento en el ciclo. Un contrato sin nada emitido no aparece, y si no queda ninguno la sección lo dice: «Sin saldos pendientes».

Los cuatro escenarios

Cada tarjeta se clasifica sola:

El déficit no es un error del sistema: le adelantaste al dueño lo que el inquilino todavía no ha pagado. En el panel esos adelantos se suman aparte, bajo Déficit (adelantos), porque son plata de la inmobiliaria puesta en la calle.

El egreso es el giro

El documento que entrega la plata es el egreso, y el formulario ya sabe de qué va.

Al elegir el contrato y el mes, propone el canon del período como precio de la línea y la comisión como descuento, para que el total sea exactamente lo que se consigna:

Lo que recibe el propietario = canon del período − comisión

El canon que propone es el que rigió en ese mes, no el de hoy: si hubo un incremento con vigencia posterior, los meses anteriores se giran con el canon viejo. También aplica el prorrateo del mes de arranque y el recorte del mes en que se entrega el inmueble.

Y hay un automatismo que conviene conocer: al guardar un egreso que no apunta a ningún documento, el servidor lo vincula solo a la factura de comisión de ese propietario —mismo contrato, mismo ciclo— y esa comisión queda saldada. Tiene sentido: la comisión no se le cobra al propietario aparte, se le descuenta del giro. Si el egreso ya trae un reparto explícito entre varias facturas, el automatismo no interviene: ahí ya dijiste tú qué estás saldando.

El pendiente «Egreso al propietario» del panel tampoco se dispara antes de tiempo: aparece solo cuando ya hay recaudo del inquilino en ese ciclo y todavía no hay giro. Faacil no te pide entregar plata que no ha entrado.

Lo que le baja al giro

Además de la comisión, al propietario le pueden bajar del giro los cobros del contrato marcados como suyos: reparaciones, predial, seguros, un servicio público prorrateado (novedades del contrato).

Con el contrato y el mes elegidos, un aviso dice cuáles faltan y con qué valor, y «AGREGAR COBROS» los baja a la tabla. No entran solos, y no se ofrece uno que ya esté escrito. Cada uno llega con el nombre del concepto, su valor, su IVA y su signo —hay conceptos que restan—, y con descuento en cero: la comisión descuenta el canon, no lo que lo acompaña.

En una factura al inquilino el mismo aviso solo ofrece los cobros del arrendatario: lo que asume el dueño no viaja al documento del inquilino, ni al revés.

Retenciones al propietario

El egreso admite una tabla de retenciones que las facturas y las cuentas de cobro no tienen: Tipo de retención, Porcentaje, Base y Valor, y el valor resta del total. Es la vía para practicarle al propietario lo que le corresponde. La base no se teclea y no queda congelada: se recalcula cada vez que cambian las líneas.

El campo admite texto libre, y ahí está el cuidado: lo que decide la base es cómo se escribió el nombre. Escoge de la lista en vez de teclear, o una ReteIVA mal escrita se liquidará sobre la base equivocada.

Un inmueble con varios dueños

Si el cliente que elegiste es uno de los propietarios de un contrato con varios dueños, el formulario cambia de forma: abre una sección por propietario, cada una con su concepto y su tabla, y emite un documento independiente por cada uno, con su propio consecutivo.

El valor se reparte por el porcentaje de participación de cada dueño. El peso que no divide exacto se le suma a la participación mayor, para que la suma de los giros dé el canon completo.

Cada sección pide además su propio medio de pago y su referencia: no hay uno global del que heredar, porque cada dueño cobra por su lado. Sin medio, sin referencia cuando el medio la exige y sin al menos una línea por dueño, el formulario no deja guardar.

Este modo solo se abre cuando el cliente elegido es uno de los dueños de ese contrato. Facturarle al inquilino del mismo inmueble sigue siendo un solo documento.

El comprobante del giro

Un pago que no es efectivo en la oficina exige su referencia, y el rótulo del campo lo dice sin rodeos: «Referencia del pago (obligatoria)». Cuenta bancaria, cheque, consignación y pago por la plataforma la piden; el efectivo en la oficina y «Otro» la dejan opcional.

Ese número no se queda en la pantalla: el documento lo imprime en COMPROBANTE N°, junto a FORMA DE PAGO. Es el par con el que después concilias contra el extracto del banco.

Lo que el documento no imprime es el número de la cuenta. En un egreso esa cuenta es la de la empresa, no la del beneficiario, y no tiene por qué viajar en un papel que sale de la oficina. Se imprime el banco, y nada más.

El egreso tampoco nombra al inquilino. El arrendamiento se identifica por el código del inmueble, que es como el propietario reconoce su contrato (las partes no se conocen). Abajo van dos renglones de firma: Elaboró, con el nombre de quien lo hizo, y Recibí conforme, para que el dueño firme el impreso.

Cuadrar el giro por cuatro caminos

La misma plata se puede leer por cuatro rutas distintas, y que coincidan es la mejor señal de que la operación está sana:

• Saldo en tránsito, por contrato y ciclo: lo que recaudaste menos lo que giraste.
• Planilla financiera, la foto de toda la cartera: una fila por inmueble arrendado con Canon del arrendatario, Pago al propietario, % Comisión y Ganancia, con su pie TOTAL. Se lee así: Canon del arrendatario − Pago al propietario = Ganancia.
• Auxiliar por inmueble, si la contabilidad está encendida: Recaudado al inquilino, Girado al propietario, Comisión ganada, Impuestos y retenciones y Pendiente por girar.
• Certificado de ingresos del propietario, que es la versión que él recibe (certificados).

La planilla tiene un límite que conviene tener claro: es el canon que rige hoy sobre los contratos activos. No sabe de facturas, de pagos ni de mora, así que no cuadra contra lo emitido y no debería. Responde cuánto vale la cartera, no cuánto entró.

Lo que no se puede

No hay un botón que gire a todos los propietarios de una vez. El giro se emite documento por documento, y con razón: cada uno lleva su valor, sus deducciones, su medio de pago y su comprobante. Lo que sí se hace en tanda es imprimir y enviar los egresos ya emitidos.

Un egreso no se le hace al inquilino. En Egresos el buscador de cliente solo devuelve propietarios, y el desplegable solo lista los contratos en los que ese cliente es dueño.

Un giro emitido no se edita. Si salió mal, se anula —y anular no se deshace— y se emite el correcto. Los egresos se anulan sin nota de ajuste: compensar un pago que ya se hizo no tiene a quién acreditarle nada (nada se borra).